?各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、淙城街道辦事處，縣級各有關(guān)部門，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為進一步規(guī)范我縣物業(yè)管理工作，建立健全物業(yè)管理體系，理順執(zhí)法監(jiān)督機制，提高我縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營、管理、服務(wù)水平，確保物業(yè)管理工作有序進行，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《四川省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就進一步加強物業(yè)管理工作通知如下。
一、指導(dǎo)原則和總體要求
（一）指導(dǎo)原則。按照“重心下移、權(quán)責統(tǒng)一、屬地管理、集中處罰”的總體原則，通過推進物業(yè)管理工作重心下移，理順物業(yè)管理體制機制，逐步建立符合我縣實際的物業(yè)管理體制，推動我縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康快速發(fā)展。
（二）總體要求。堅持以屬地（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、淙城街道辦事處）管理為主，物業(yè)主管部門行業(yè)指導(dǎo)為輔進行社會管理的總體要求，進一步明確政府職能部門和社區(qū)的管理職能和任務(wù)。
二、明確職責，依法加強物業(yè)管理工作
（一）縣住建局負責開江縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。一是加強對社區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，根據(jù)社區(qū)居委會的意見，對服務(wù)質(zhì)量差，群眾滿意率低，社會影響惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)責令限期整改，逾期不改的按照相關(guān)規(guī)定予以處理。二是督促建設(shè)單位推行前期物業(yè)管理招標投標工作。三是負責從事物業(yè)服務(wù)活動的備案管理。四是組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)和再教育。五是指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置適度數(shù)量的生活垃圾投放容器。六是依法受理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴。七是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理。八是加強專項維修資金管理。九是督促建設(shè)單位按照規(guī)劃方案配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房。
（二）縣發(fā)改局會同有關(guān)部門制定相關(guān)政策，建立質(zhì)價相符的物業(yè)公共服務(wù)收費機制，適時調(diào)整并公布開江縣普通商品住宅前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準。
（三）縣市場監(jiān)督管理局會同有關(guān)部門加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營行為的查處。負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、定期檢驗、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作。查處安裝、改造維修和使用中的違規(guī)行為。調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。加強物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督和管理，對物業(yè)管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準、超范圍收費以及只收費不服務(wù)（少服務(wù)）等價格違法行為進行查處。受理物業(yè)服務(wù)收費投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)服務(wù)收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
（四）縣公安局負責指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員開展安全防范，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)、消防管理工作，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范、人口管理、車輛停放進行監(jiān)督管理。一是對嚴重干擾居民的生活噪音構(gòu)成違反治安管理的行為依法進行查處。二是對破壞業(yè)主共有部位、共用設(shè)施、設(shè)備及其他公私財物的行為依法進行查處。三是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章停放大型客車、貨車和違規(guī)存放有毒、易燃、易爆物品的危化品車輛予以及時拖離和依法查處。四是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)燃放煙花、爆竹的行為進行制止和依法查處。五是對打架斗毆、聚眾賭博、涉毒、涉黃、盜竊、搶劫、傳銷等違法犯罪行為進行依法查處、打擊。六是指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)保安員考核發(fā)證、人員培訓(xùn)等保安監(jiān)管措施，對違反保安監(jiān)管法律法規(guī)的行為依法進行查處。
（五）縣綜合行政執(zhí)法局負責對物業(yè)管理區(qū)域違法建設(shè)、違法改變房屋使用性質(zhì)的查處。對開放式小區(qū)亂設(shè)攤點等行為進行查處。
（六）縣民政局指導(dǎo)社區(qū)居民委員會加強對業(yè)主大會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。
（七）縣衛(wèi)生健康局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生監(jiān)督檢查。負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人員的計劃生育管理工作。
（八）縣消防救援大隊負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
（九）生態(tài)環(huán)境局負責對物業(yè)管理區(qū)域排放污染物的企事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營者依法進行查處（縣三定方案另有規(guī)定除外）。
（十）縣氣象局負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)防雷裝置以及氣象特種設(shè)備的定期檢測、安全監(jiān)察。查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為。調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防雷裝置以及氣象特種設(shè)備事故。
（十一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（淙城街道辦事處）負責組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。一是組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。二是建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，負責召集物業(yè)管理工作聯(lián)席會議。
（十二）社區(qū)居民委員會協(xié)助各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（淙城街道辦事處）開展物業(yè)管理有關(guān)工作。一是協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（淙城街道辦事處）指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立業(yè)主管理委員會，制定業(yè)主管理委員會（業(yè)主大會）議事規(guī)則和管理規(guī)約，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照業(yè)主管理委員會（業(yè)主大會）所制定規(guī)約開展工作。二是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評議制度，每月組織業(yè)主委員會及部分業(yè)主代表對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況進行滿意度考核評議，并將考核評議結(jié)果向業(yè)主公示，以此規(guī)范轄區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主合法權(quán)益。三是督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，及時調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的糾紛；指導(dǎo)業(yè)主委員會召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議，討論決定確需業(yè)主籌資整治公益性項目相關(guān)事宜，并將整治項目、出資數(shù)量、收費標準及實施結(jié)果向住宅小區(qū)業(yè)主公示。四是督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理要求做好物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，社區(qū)定期或不定期組織環(huán)境衛(wèi)生檢查考評，并將檢查結(jié)果向業(yè)主公示，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生檢查不達標的，要協(xié)調(diào)和督促小區(qū)業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其進行整改，對整改不徹底的可通過書面通報、新聞媒體曝光等方式督促其整改，并將整改情況記錄備案，書面告知縣住建局。五是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的住宅小區(qū)，指導(dǎo)業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對暫時不能落實的，由社區(qū)居委會和住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織開展臨時物業(yè)管理服務(wù)。六是負責組織安置房、保障性住房居民召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。七是對轄區(qū)內(nèi)單位住宅樓（院）、居民樓（院）無物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，召開居民會議，制定管理規(guī)約，聘請衛(wèi)生保潔員，統(tǒng)一實施保潔工作，或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)管理。
（十三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行職責。一是要建立健全信息公開制度，在服務(wù)窗口懸掛物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照等，公示辦事制度、辦事程序，服務(wù)的內(nèi)容和標準，收費項目和標準，公示管理區(qū)域的物業(yè)管理項目經(jīng)理及相關(guān)服務(wù)人員，告示物業(yè)維修電話和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主管部門的物業(yè)服務(wù)投訴電話，在建筑物單元出入口設(shè)置告示欄，告知本單元相關(guān)服務(wù)人員電話、報修電話、本物業(yè)管理區(qū)域投訴電話、項目負責人電話等。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的聯(lián)系和溝通，經(jīng)常走訪，認真聽取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理的意見和建議，對存在的問題及時認真整改，不斷改進服務(wù)方式，完善服務(wù)措施，提高服務(wù)水平。三是加強共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和管理，確保電梯、照明設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施設(shè)備等正常運行，無安全隱患。四是加強共有部位的綠化，環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護，把環(huán)境綜合治理推向深入，負責將生活垃圾統(tǒng)一運送傾倒在環(huán)衛(wèi)部門指定的地方，重點加強物業(yè)管理區(qū)域出入口、門衛(wèi)室、垃圾房、公共衛(wèi)生間、圍墻內(nèi)外、道路、樓梯、綠化帶、停車場等環(huán)境衛(wèi)生工作，保持小區(qū)干凈整潔，要切實加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放的管理，保持消防通道暢通；要定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樹枝、花卉、草坪進行澆水、施肥、修剪和病蟲害防治，保持花草樹木整潔美觀，營造清潔、整齊、優(yōu)美的生活環(huán)境。五是加強節(jié)假日期間的物業(yè)服務(wù)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立并落實企業(yè)負責人值班制度、重點部位巡查制度，落實好人防、技防、物防、消防等安全措施。六是加強房屋裝飾裝修行為的監(jiān)督和管理，統(tǒng)一收集轉(zhuǎn)運小區(qū)裝修建筑垃圾至指定地方，發(fā)現(xiàn)擅改管線布局、影響房屋結(jié)構(gòu)安全、破壞房屋外貌、違章亂搭亂建等行為的，應(yīng)當及時制止拒絕違法建設(shè)施工人員、施工設(shè)備和原料材料等進入物業(yè)管理區(qū)域，并及時向有關(guān)部門報告，由有關(guān)執(zhí)法部門予以依法處理。七是做好物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛的預(yù)防和控制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立并落實物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛預(yù)警排查機制、重大事件報告制度，加強對物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛風險點和不穩(wěn)定因素的排查，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立即疏導(dǎo)控制，并及時向社區(qū)報告。八是加強物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理工作。九是做好法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
三、強化措施，推進物業(yè)管理健康發(fā)展
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業(yè)管理是加強城市管理，改善人居環(huán)境，構(gòu)建和諧社會的需要。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（淙城街道辦事處）負責召集轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理聯(lián)席會議，加強對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的監(jiān)督管理；建立物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理的聯(lián)動機制，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件；物業(yè)管理工作中發(fā)生矛盾糾紛時，應(yīng)及時通報有關(guān)部門，加強協(xié)作，妥善處理，切實維護社會穩(wěn)定，涉及我縣物業(yè)管理重大事項要報縣人民政府審定。各相關(guān)單位要落實專人，負責物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有序、有效開展。
（二）加強輿論宣傳。積極開展《四川省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳力度，讓廣大群眾和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，化解物業(yè)糾紛，努力形成“共建共管、團結(jié)和諧”的良好氛圍。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（淙城街道辦事處）、縣級各有關(guān)部門、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通力合作，密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進一步加深群眾對物業(yè)管理工作的理解和支持。縣住建局要組織開展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型示范的作用，促進全縣物業(yè)工作健康發(fā)展。
（三）做好督導(dǎo)檢查。進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，提升全縣物業(yè)服務(wù)水平，參照《達州市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考核暫行辦法》開展對物業(yè)管理項目和物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核。加強對物業(yè)主管部門、行政執(zhí)法部門、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（淙城街道辦事處）等相關(guān)部門的工作監(jiān)督和考核，并把考核情況納入縣政府年度目標績效考核體系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照簽訂的物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，要根據(jù)要求及時將相關(guān)信息報送到縣物業(yè)主管部門。各相關(guān)職能部門、社區(qū)居委會要加強協(xié)作配合，相互銜接，按照各自職責嚴格管理、規(guī)范管理、依法管理，用創(chuàng)新的思維、創(chuàng)新的思路、創(chuàng)新的方法推動物業(yè)管理工作邁上新臺階。
四、文件有效期
本文件自2021年3月1日起施行，有效期五年，到期自動廢止。
開江縣人民政府辦公室
2021年2月18日
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